Los estadounidenses están de acuerdo debe hacerse para solucionar la crisis inmobiliaria. El precio medio de venta de viviendas en Estados Unidos ha aumentado más del 30 por ciento desde la pandemia. Millones de personas están ahora fuera del mercado debido a los precios.
Una característica central pero pasada por alto de la crisis inmobiliaria es que en realidad se trata de una crisis de tierras. Para abordar el problema de la tierra –desde su escasez hasta regulaciones excesivas sobre su uso y precios elevados– se requiere a su vez una reforma de las políticas locales.
El precio del suelo incluso ha aumentado más rápido que la vivienda y actualmente representan el 40 por ciento del valor de las propiedades. En un número creciente de ciudades y áreas metropolitanas de Estados Unidos, los costos de la tierra representan más de la mitad del valor de las propiedades, y en áreas como San José y Los Ángeles, son aproximadamente iguales. tres cuartos valor de la tierra.
Bruce Bennett/Getty Images
Otros importantes factores económicos y sociales también contribuyeron al problema de la vivienda, como la detrás del edificio, altas tasas de interésy el periodo pandémico se mueve y trabajo remoto. Estas tendencias generales han exacerbado la crisis inmobiliaria mundial. Muchos países del mundo desarrollado (como Australia, Canadá, los Países Bajos y el Reino Unido) están experimentando escasez de viviendas y rápidos aumentos de precios similares a los de Estados Unidos.
Pero las diferencias en la gravedad de la crisis inmobiliaria en los países desarrollados señalan la importancia de las políticas y los precios del suelo. Tomemos como ejemplo el Reino Unido, que se enfrenta a una espiral de precios y a una déficit 4,3 millones de viviendas, peor en las zonas más dinámicas y deseables. El Reino Unido tiene una planificación urbana caso por caso en lugar de una planificación basada en reglas, lo que significa que tanto los urbanistas como los ayuntamientos pueden rechazar los planes de construcción. Esto otorga a los ayuntamientos un papel político a la hora de elegir victorias y derrotas, y anima a los residentes a ejercer presión para proteger sus intereses. Como resultado, la mayoría de las casas se construyen en lugares donde es más fácil evitar esta dinámica, por ejemplo suburbios distantes. Y los precios de la tierra siguen aumentando.
Holanda es también la patria no se puede comprar mercado de la vivienda. Al igual que en el Reino Unido, las leyes de zonificación locales están deteniendo la construcción. Las regulaciones de zonificación de larga data y las estrictas leyes ambientales, respaldadas durante mucho tiempo por los residentes de la ciudad, impiden la nueva construcción al confiscar la propiedad antes de que sea asequible. La política agraria también adquirió un carácter nacional. Varios gobiernos han reformado leyes para otorgar a los inversores exenciones fiscales para la compra de viviendas y las hipotecas a gran escala, lo que a su vez ha fomentado la propiedad múltiple de viviendas.
Japón adoptó un enfoque diferente. Los precios inmobiliarios en Tokio eran los más caros del mundo hace 30 años. Ya no; no habrá otra…; Ya no. Los precios baratos no llegaron debido a la disminución de la población. Si bien la población general del país se ha estabilizado, la población de Tokio ha aumentado en 4 millones en los últimos 30 años. En cambio, la zonificación urbana simple. Hay 12 tipos de zonas, cada una de las cuales está definida por el nivel de molestia, desde residencial hasta industrial. Si el tipo de edificio no excede el nivel de inconvenientes, entonces se puede construir todo. Esto evita muchos trámites de planificación y permisos para sitios individuales y hace que sea mucho más fácil aumentar la densidad de viviendas en áreas donde la demanda es mayor.
Estados Unidos es más similar a Gran Bretaña y los Países Bajos que Japón en sus políticas y políticas territoriales. En muchas localidades, especialmente en las ciudades, las reglas territoriales bizantinas y restricciones de zonificación esto hace que la construcción de viviendas sea lenta y costosa. Algunos de estos tienen su origen en cambios raciales y demográficos que politizan a los propietarios existentes. trató de prevenir A partir de la década de 1920 mediante normas que restringían el uso del suelo permitidas por la Corte Suprema. Los fuertes derechos de propiedad en el sector inmobiliario favorecen a los propietarios, pero también sirven para excluir a otras personas. El problema con este aspecto inherentemente excluyente de la propiedad para el mercado inmobiliario en general surge cuando se enfrentan cambios poblacionales importantes, favoritismo de los gobiernos locales o nacionales, o ambos.
La reducción de las barreras regulatorias al uso de la tierra elimina parte de la política sobre el uso de la tierra. Para fomentar estas reformas, los gobiernos estatales y el gobierno federal deberían proporcionar financiamiento e incentivos para que las ciudades y pueblos implementen reformas estructurales de zonificación. Esto, a su vez, podría liberar más terreno para la construcción para bajar los precios y estabilizar el mercado inmobiliario.
miguel alberto Profesor de Ciencias Políticas en la Universidad de Chicago y experto en cuestiones agrarias reconocido internacionalmente. Es el autor del libro, Poder de la tierra: quién lo tiene, quién no y cómo influye en el destino de las sociedades. Puedes seguirlo en Twitter/X @mikealbertus
Las opiniones expresadas en este artículo son propias del autor.
